Contratar um crédito à habitação

Contrair um crédito à habitação tem um impacto elevado no orçamento familiar. Implica um aumento das despesas mensais durante vários anos e um agravamento da taxa de esforço. Por esta razão, deve ser uma decisão ponderada e refletida.

Em primeiro lugar, é importante determinar qual o montante que é necessário pedir emprestado para comprar a casa pretendida e para pagar todos os custos associados.

O impacto do crédito à habitação nas despesas mensais pode ser medido através da taxa de esforço. A taxa de esforço permite calcular qual é a percentagem do rendimento mensal que vai ser utilizada para fazer face aos compromissos financeiros, dos quais passará a fazer parte o empréstimo à habitação.

A taxa de esforço calcula-se segundo a fórmula:

Taxa de esforço = Encargos financeiros mensais / Rendimento x 100

Se o rendimento mensal de uma família for de 1800 euros e os encargos com empréstimos totalizarem 630 euros por mês, a taxa de esforço será de 35%.

Isto significa que mais de um terço do rendimento mensal está já à partida gasto. Convém não esquecer que podem surgir imprevistos, como situações de desemprego, de doença, de acidentes, que podem desequilibrar o orçamento familiar.

É ainda importante, depois de calculada a taxa de esforço, refletir sobre o montante do rendimento que fica disponível para as outras despesas. A possibilidade de o cliente poder assumir compromissos com uma maior ou menor taxa de esforço depende também do nível de rendimento do agregado familiar. Para rendimentos familiares mais baixos, a taxa de esforço deve ser menor para a família poder fazer face às outras despesas inadiáveis.

No caso de empréstimos com taxa de juro variável é importante ter presente que a prestação pode aumentar durante a vida do empréstimo, se a taxa Euribor subir. A taxa de esforço não deve ser muito elevada para poder acomodar eventuais aumentos no montante da prestação a pagar. Com ajuda do simulador, é possível avaliar o impacto na prestação de aumentos na taxa Euribor.

Exemplo de alteração da taxa de juro no crédito à habitação

A família Brito contratou um crédito à habitação com um montante total de 100 000 euros, por um período de 30 anos. Foi contratada uma taxa de juro indexada à Euribor a 3 meses, com um spread de 3%. Se a Euribor a 3 meses estiver em 1%, a TAN do empréstimo é de 4%.
Com as condições descritas, a prestação que a família Brito tem de pagar à instituição de crédito é de 477 euros por mês.
Se a Euribor a 3 meses passar de 3% para 4% a TAN passa de 4% para 5%, o que aumenta a prestação mensal que passa para 537 euros.
Se a Euribor a 3 meses passar de 3% para 5% a TAN passa de 4% para 6%, o que aumenta a prestação mensal que passa para 600 euros.

Caso se considere que existe margem no orçamento familiar para acomodar a contratação de um crédito à habitação, deve comparar-se o custo e as condições das várias opções comercializadas por diversas instituições de crédito. É preciso analisá-las para escolher a mais adequada.

O custo de diferentes créditos à habitação deve ser comparado com base na taxa anual de encargos efetiva global (TAEG), para empréstimos com idênticas caraterísticas.

O cliente deve ler atentamente a ficha de informação normalizada europeia (FINE) de cada crédito, para saber qual é a TAEG e as caraterísticas dos diferentes créditos. A FINE é um documento que as instituições de crédito devem disponibilizar aos clientes aquando da simulação de um empréstimo, que pode ser realizada aos balcões das instituições de crédito, através do seu site.

Na fase inicial, a simulação é normalmente realizada apenas com base nos elementos apresentados pelo cliente, entre os quais o montante e o prazo que pretende para o empréstimo e a modalidade de reembolso. A simulação das condições do contrato de crédito deve apresentar as diferentes modalidades de taxa de juro - taxa de juro fixa, mista e variável -, para que o cliente escolha a modalidade que a instituição lhe deve apresentar na proposta de contrato.

Posteriormente, quando as instituições aprovam a concessão do crédito, devem entregar aos clientes uma nova FINE, com as condições finais acordadas com os clientes. Estas condições devem depois ficar refletidas no contrato.

Pela análise e decisão de pedido de concessão de crédito, as instituições só podem cobrar uma comissão, sem prejuízo da cobrança de comissões ou despesas relacionadas com a avaliação do imóvel.