Reembolso antecipado
O empréstimo à habitação pode ser reembolsado antecipadamente.
Antes do prazo previsto no contrato, o mutuário pode pagar parte do empréstimo ou a totalidade do capital em dívida.
Quanto mais capital o cliente conseguir pagar antecipadamente, e quanto mais cedo o fizer menor será o montante de juros que vai pagar pelo empréstimo.
REEMBOLSO ANTECIPADO PARCIAL
O reembolso antecipado parcial é feito normalmente por clientes que têm disponibilidade económica para tal.
Ao reduzir o montante do capital em dívida, o reembolso antecipado permite diminuir os juros a pagar pelo empréstimo, reduzindo por sua vez o valor das prestações mensais. Utilizar poupança para reembolsar antecipadamente uma parte dos créditos contraídos é, em geral, uma boa alternativa a aplicar a poupança num produto de aforro. As taxas de juro que se pagam pelos créditos contraídos são geralmente mais altas do que as que se recebem nas aplicações da poupança.
O reembolso antecipado parcial faz-se na data do pagamento da prestação, devendo o cliente avisar a instituição de crédito sobre esse reembolso com, pelo menos, sete dias úteis de antecedência.
EXEMPLO: reembolso parcial de um empréstimo à habitação
No exemplo seguinte, uma amortização de 5 000 euros permite uma poupança de 3 337 euros em juros (82 407 - 79 069); no caso de amortizar 10 000 euros, a poupança duplicará, ascendendo a 6 675 euros (82 407 - 75 732).
| Empréstimo de 100.000€. Taxa de Juro de 4,5%. Prazo de 30 anos. | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Prestação mensal | Total de juros | Comissão rembolso antecipado |
|||
| Previsto no início do contrato | 507 € | 82 407 € | Contrato a taxa variável | Contrato a taxa fixa | |
| Amortização parcial passado 5 anos | Após a amortização de 5 000 € | 479 € | 76 069 € | 25 € | 100 € |
| Após a amortização de 10 000 € | 451 € | 75 732€ | 50 € | 200 € | |
REEMBOLSO ANTECIPADO TOTAL
O reembolso antecipado total de um crédito à habitação ocorre com o pagamento da totalidade do montante em dívida antes do prazo estipulado no contrato.
O reembolso antecipado total ocorre, em regra, quando o mutuário pretende transferir o empréstimo para outra instituição de crédito.
O reembolso antecipado total do crédito à habitação pode ser efetuado em qualquer momento da vigência do contrato, devendo o mutuário avisar a instituição de crédito com, pelo menos, dez dias úteis de antecedência.
Em caso de reembolso antecipado total, a instituição dispõe de 14 dias úteis para emitir e entregar, ao cliente, a declaração que comprova a extinção da dívida (distrate).
No caso de transferência do empréstimo para outra instituição de crédito, a instituição onde o empréstimo se encontra deverá fornecer à instituição para onde o empréstimo vai ser transferido, no prazo de 10 dias úteis, todas as informações e elementos necessários para a transferência, incluindo o capital em dívida e o tempo já decorrido do contrato inicial.
Exemplo: reembolso total de um empréstimo à habitação
No exemplo seguinte, para um empréstimo de 100 000 euros, com taxa de juro de 4,5 por cento e prazo de 30 anos, se, decorridos os primeiros 5 anos, decidirreembolsar na totalidade paga uma comissão de 456 euros, se o empréstimo for a taxa variável, ou de 1 823 euros, se for a taxa fixa. Se, proceder ao reembolso total 20 anos depois, paga uma comissão de 244 euros, se o empréstimo for a taxa variável, ou de 978 euros, se for a taxa fixa.
| Comissão reembolso antecipado | Valor total a pagar | |||||
| Capitalem dívida | Contrato taxa variável | Contrato taxa fixa | Contrato taxa variável | Contrato taxa fixa | ||
Reembolso total |
Decorridos 5 anos | 91 158 € | 456 € | 1.823 € | 91 614 € | 92 981 € |
| Decorridos 20 anos | 48 890 € | 244 € | 978 € | 49 134 € | 49 868 € | |
CONDIÇÕES DE REEMBOLSO ANTECIPADO PARCIAL E TOTAL
As instituições de crédito cobram normalmente uma comissão pelo reembolso antecipado de um crédito à habitação. Por lei, esta comissão não pode ser superior a:
- 0,5% do capital reembolsado, no caso dos contratos com taxa de juro variável;
- 2% do capital reembolsado, nos contratos em que vigora taxa de juro fixa.
Até 31 de dezembro de 2024, o cliente está isento do pagamento desta comissão nos contratos de crédito à habitação para aquisição ou construção de habitação própria permanente com taxa de juro variável.
Os valores acima indicados são limites máximos. Não se aplicam se, no contrato de empréstimo, tiver sido acordada uma comissão inferior.
As instituições não podem cobrar comissões pelo reembolso antecipado se o motivo pelo qual pretende antecipar esse reembolso for a morte, o desemprego ou deslocação profissional dos titulares do empréstimo.
Além da comissão de reembolso antecipado, a instituição de crédito só pode exigir o pagamento de despesas que tenha pago a conservatórias, cartórios notariais ou à administração fiscal por conta do cliente. A instituição de crédito deve apresentar ao cliente o comprovativo dessas despesas.
A instituição não pode exigir quaisquer outros valores relacionados com o reembolso antecipado, como a comissão pela emissão de distrate para cancelamento da hipoteca em caso de reembolso antecipado total. Só podem ser cobradas despesas associadas à emissão da declaração que comprova a extinção da dívida (distrate) quando o consentimento para o cancelamento do registo de hipoteca seja prestado por via eletrónica ou quando o documento de cancelamento de registo de hipoteca seja subscrito na presença de funcionário do serviço de registo quando é feito esse pedido.
A instituição também não pode exigir a devolução de quantias que tenha entendido suportar por conta do cliente, aquando da celebração do contrato de crédito, ou, posteriormente, em resultado de qualquer alteração contratual.
No caso de reembolso antecipado total, ao valor da comissão de reembolso antecipado, calculada com base no capital em dívida após a última prestação vencida e paga, acrescem os juros devidos até à data do reembolso antecipado.
A instituição de crédito não pode cobrar juros relativos ao período compreendido entre a data do reembolso e a data em que se venceria a prestação seguinte nos termos contratuais.